Entre la derogación del ITI en 2024 y la exención que incorporó la Ley 27.802 en 2026, el propietario persona humana que vende su inmueble en CABA quedó —cumplidas las condiciones— sin impuesto nacional a la ganancia.
El cuadro para el vendedor persona humana residente, comparando el régimen vigente hasta 2025 con el que rige para operaciones perfeccionadas desde el 1 de enero de 2026.
| Situación del vendedor | Hasta 2025 | Desde 1/1/2026 |
|---|---|---|
| Venta de la casa-habitación | Exenta de Ganancias | Exenta (sin cambios) |
| Otro inmueble adquirido desde 1/1/2018 (persona humana no habitualista) | Impuesto cedular 15% sobre la ganancia (art. 99 LIG) | Exento — nuevo inc. n del art. 26 LIG (Ley 27.802) |
| Inmueble adquirido antes del 1/1/2018 | ITI 1,5% sobre el precio | Sin ITI (derogado por Ley 27.743, 2024) |
| Vendedor habitualista (compra-venta como actividad) | Ganancias por renta general | Sigue tributando — la exención no lo alcanza |
| Sociedad / persona jurídica | Ganancias 3ª categoría | Sin cambios — la exención es solo para personas humanas y sucesiones indivisas |
| Vendedor no residente (beneficiario del exterior) | Retención ~17,5% efectivo sobre el precio (RG 2139) | Sin cambios — no entró en la exención |
| Impuesto de Sellos CABA | Sobre el acto, según parte | 2,7% si el monto ≤ tope de Ley Tarifaria; 3,5% si lo supera |
LIG: Ley de Impuesto a las Ganancias (t.o. 2019). La exención (art. 192 de la Ley 27.802, que sustituye el inc. n del art. 26 LIG) está sujeta a reglamentación aún no dictada al cierre de esta nota; el criterio de habitualidad no está definido en la ley.
Conviene ser preciso, porque circula una versión inexacta. La Ley 27.802 —«de Modernización Laboral», publicada en el Boletín Oficial en marzo de 2026— no derogó el impuesto cedular. El artículo 99 de la Ley de Impuesto a las Ganancias, que grava con el 15% la ganancia por venta de inmuebles adquiridos desde el 1/1/2018, sigue vigente en el texto de la ley.
Lo que se hizo fue distinto y más quirúrgico: el artículo 192 de la Ley 27.802 sustituyó el inciso n) del artículo 26 de la Ley de Impuesto a las Ganancias —el listado de exenciones— para incorporar una exención amplia sobre los resultados de la venta de inmuebles y la transferencia de derechos sobre inmuebles de personas humanas y sucesiones indivisas. El efecto práctico es que el cedular del 15% queda neutralizado para ese universo, sin que el artículo 99 haya sido formalmente derogado.
La exención alcanza a las operaciones perfeccionadas a partir del 1 de enero de 2026. Como la ley se publicó en marzo, el beneficio opera de forma retroactiva para las ventas de los primeros meses del año. Hasta 2025 solo estaba exenta la venta de la casa-habitación; el resto de los inmuebles adquiridos desde 2018 tributaba el cedular. Esa es la diferencia de fondo.
La exención existe y es real, pero está sujeta a reglamentación aún no dictada y a un concepto de habitualidad sin definir. No es «cero impuesto sin condiciones»: es cero impuesto bien encuadrado.
Que no haya impuesto nacional a la ganancia no significa que vender sea gratis. Quedan costos —ahora proporcionalmente más visibles, porque ya no los tapa el cedular— que conviene tener claros antes de fijar el precio.
El Sellos grava el acto de compraventa en la Ciudad. La Ley Tarifaria 2026 (Ley 6927) fijó una alícuota del 2,7% cuando el precio, la valuación fiscal o el valor inmobiliario de referencia no superan los $226.100.000, y del 3,5% cuando lo superan, para actos autorizados desde el 1/1/2026. En la práctica del mercado, comprador y vendedor suelen repartirlo en partes iguales —aunque la ley no impone ese reparto, lo define el contrato—.
Existe además una exención de Sellos para la vivienda única, familiar y de ocupación permanente (Código Fiscal CABA 2026), que se acredita con declaración jurada en la propia escritura y certificado registral del Registro de la Propiedad Inmueble (no titularidad de otra vivienda). El tope lo fija la Ley Tarifaria del año —$226.100.000 en 2026; si el monto lo supera, tributa sólo el excedente—. Si la operación califica, el ahorro es relevante: vale chequearlo caso por caso con el escribano antes de presupuestar.
La comisión de intermediación para el vendedor en CABA se ubica habitualmente entre el 3% y el 4% del precio, más IVA. A esto se suman los gastos de escritura y certificaciones. Cabe una aclaración: hay en trámite, durante 2026, una iniciativa del Poder Ejecutivo para desregular aranceles y matrícula del sector; mientras no se concrete, el esquema vigente es el que rige la operación, y la referencia de mercado sigue siendo la habitual.
Para el residente persona humana no habitualista, en 2026 no queda impuesto nacional a la ganancia ni a la transferencia: el ITI fue derogado en 2024 (Ley 27.743) y el cedular quedó neutralizado por la exención de la Ley 27.802. Subsisten Sellos —provincial/CABA— y los honorarios y gastos de cierre, que no son impuesto nacional a la renta.
El cambio no es cosmético: en una venta con plusvalía relevante, el cedular podía llevarse una porción de la ganancia que hoy queda íntegra en manos del vendedor residente.
El beneficio de la Ley 27.802 es del vendedor residente. El no residente —el beneficiario del exterior— quedó fuera: sigue tributando por su propio régimen de retención, que en la práctica equivale a alrededor del 17,5% efectivo sobre el precio (presunción del 50% de ganancia gravada al 35%), o ganancia real al 35% si la documenta. El escribano actúa como agente de retención y el trámite del certificado ante ARCA condiciona el calendario de la escritura.
El contraste es la novedad de fondo de 2026: dos vendedores con el mismo departamento y el mismo precio se llevan netos muy distintos según sean residentes o no. Para quien opera desde el exterior, ese encuadre es decisivo y lo desarrollamos en detalle en una nota aparte.
Más allá del ahorro directo, el cambio tiene un efecto de mercado que conviene leer. Mientras el cedular del 15% gravaba la ganancia, declarar el precio real de venta tenía un costo fiscal inmediato. Con la exención, ese costo desaparece para el vendedor persona humana: cae el incentivo a subdeclarar. Operaciones más transparentes, valuaciones más cercanas al precio efectivo y menos tensión en la negociación por el «cuánto figura en escritura».
Es, además, un estímulo a la oferta. El propietario que postergaba vender para no comerse el impuesto a la ganancia ya no tiene esa fricción. En un mercado que viene recomponiendo volumen de escrituración, un costo menos para el vendedor es un argumento más para listar.
Primera conversación con tu contador, no con la inmobiliaria: confirmar que tu caso encuadra como persona humana no habitualista —el punto sensible, porque la habitualidad no está definida en la ley y la reglamentación está pendiente—. No asumas la exención como automática sin ese chequeo.
Si el inmueble es tu vivienda única, familiar y de ocupación permanente, llevá la documentación para la declaración jurada que habilita la exención de Sellos. Y presupuestá el neto real con Sellos, comisión y gastos de escritura ya descontados — ahora que el impuesto a la ganancia no está, esos son los costos que definen lo que te llevás.
El beneficio no aplica: la sociedad sigue bajo Ganancias de tercera categoría y el no residente bajo su régimen de retención. En esos casos el encuadre previo no es opcional — define el precio neto y, con él, la negociación.