Entre la derogación del ITI en 2024 y la exención que incorporó la Ley 27.802 en 2026, el propietario persona humana que vende su inmueble en CABA quedó —cumplidas las condiciones— sin impuesto nacional a la ganancia. Y la reglamentación alcanzó también a quien vende desde el exterior.
El cuadro para el vendedor persona humana residente, comparando el régimen vigente hasta 2025 con el que rige para operaciones perfeccionadas desde el 1 de enero de 2026.
| Situación del vendedor | Hasta 2025 | Desde 1/1/2026 |
|---|---|---|
| Venta de la casa-habitación | Exenta de Ganancias | Exenta (sin cambios) |
| Otro inmueble adquirido desde 1/1/2018 (persona humana no habitualista) | Impuesto cedular 15% sobre la ganancia (art. 99 LIG) | Exento — nuevo inc. n del art. 26 LIG (Ley 27.802) |
| Inmueble adquirido antes del 1/1/2018 | ITI 1,5% sobre el precio | Sin ITI (derogado por Ley 27.743, 2024) |
| Vendedor habitualista (compra-venta como actividad) | Ganancias por renta general | Sigue tributando — la exención no lo alcanza |
| Sociedad / persona jurídica | Ganancias 3ª categoría | Sin cambios — la exención es solo para personas humanas y sucesiones indivisas |
| Vendedor no residente, persona humana o sucesión indivisa | Retención en la fuente por su propio régimen | Exento — el Decreto 406/2026 lo dice expresamente |
| Sociedad del exterior (beneficiario del exterior) | Retención ~17,5% efectivo sobre el precio (art. 93 LIG / RG 2139) | Sin cambios — la exención es solo para personas humanas |
| Impuesto de Sellos CABA | Sobre el acto, según parte | 2,7% si el monto ≤ tope de Ley Tarifaria; 3,5% si lo supera |
LIG: Ley de Impuesto a las Ganancias (t.o. 2019). La exención (art. 192 de la Ley 27.802, B.O. 6/3/2026, que sustituye el inc. n del art. 26 LIG) fue reglamentada por el Decreto 406/2026 (B.O. 1/6/2026), que además la extendió expresamente a las personas humanas y sucesiones indivisas residentes en el exterior; el criterio de habitualidad, en cambio, sigue sin una definición precisa en la ley.
Conviene ser preciso, porque circula una versión inexacta. La Ley 27.802 —«de Modernización Laboral», publicada en el Boletín Oficial el 6 de marzo de 2026— no derogó el impuesto cedular. El artículo 99 de la Ley de Impuesto a las Ganancias, que grava con el 15% la ganancia por venta de inmuebles adquiridos desde el 1/1/2018, sigue vigente en el texto de la ley.
Lo que se hizo fue distinto y más quirúrgico: el artículo 192 de la Ley 27.802 sustituyó el inciso n) del artículo 26 de la Ley de Impuesto a las Ganancias —el listado de exenciones— para incorporar una exención amplia sobre los resultados de la venta de inmuebles y la transferencia de derechos sobre inmuebles de personas humanas y sucesiones indivisas. El efecto práctico es que el cedular del 15% queda neutralizado para ese universo, sin que el artículo 99 haya sido formalmente derogado.
La exención alcanza a las operaciones perfeccionadas a partir del 1 de enero de 2026. Como la ley se publicó en marzo, el beneficio opera de forma retroactiva para las ventas de los primeros meses del año. Hasta 2025 solo estaba exenta la venta de la casa-habitación; el resto de los inmuebles adquiridos desde 2018 tributaba el cedular. Esa es la diferencia de fondo.
La exención existe, es real y ya está reglamentada (Decreto 406/2026). Lo que sigue sin definición precisa es la habitualidad. No es «cero impuesto sin condiciones»: es cero impuesto bien encuadrado.
Que no haya impuesto nacional a la ganancia no significa que vender sea gratis. Quedan costos —ahora proporcionalmente más visibles, porque ya no los tapa el cedular— que conviene tener claros antes de fijar el precio.
El Sellos grava el acto de compraventa en la Ciudad. La Ley Tarifaria 2026 (Ley 6927) fijó una alícuota del 2,7% cuando el precio, la valuación fiscal o el valor inmobiliario de referencia no superan los $226.100.000, y del 3,5% cuando lo superan, para actos autorizados desde el 1/1/2026. En la práctica del mercado, comprador y vendedor suelen repartirlo en partes iguales —aunque la ley no impone ese reparto, lo define el contrato—.
Existe además una exención de Sellos para la vivienda única, familiar y de ocupación permanente (Código Fiscal CABA 2026). La declara el que compra, con declaración jurada en la propia escritura y certificado registral del Registro de la Propiedad Inmueble que acredite que no es titular de otra vivienda. El tope lo fija la Ley Tarifaria del año —$226.100.000 en 2026; si el monto lo supera, tributa sólo el excedente—.
Acá conviene un cuidado que en la práctica cuesta plata, porque se lee al revés: ese beneficio cuelga de la situación del comprador, no de la del vendedor. Quien tiene que reunir las condiciones —que sea su vivienda única, familiar y de ocupación permanente, y el valor por el que adquiere— es el que compra. Si vendés, no descuentes la exención de tu cuenta antes de saber quién es tu comprador y cómo encuadra: por el uso de repartir el impuesto en partes iguales, tu mitad puede seguir estando ahí aunque la propiedad sea tu casa de toda la vida. Es la conversación con el escribano antes de fijar el precio, no después.
La comisión de intermediación para el vendedor en CABA se ubica habitualmente entre el 3% y el 4% del precio, más IVA. A esto se suman los gastos de escritura y certificaciones. Cabe una aclaración: hay en trámite, durante 2026, una iniciativa del Poder Ejecutivo para desregular aranceles y matrícula del sector; mientras no se concrete, el esquema vigente es el que rige la operación, y la referencia de mercado sigue siendo la habitual.
Para la persona humana no habitualista —resida en el país o en el exterior— en 2026 no queda impuesto nacional a la ganancia ni a la transferencia: el ITI fue derogado en 2024 (Ley 27.743) y el cedular quedó neutralizado por la exención de la Ley 27.802. Subsisten Sellos —provincial/CABA— y los honorarios y gastos de cierre, que no son impuesto nacional a la renta.
El cambio no es cosmético: en una venta con plusvalía relevante, el cedular podía llevarse una porción de la ganancia que hoy queda íntegra en manos del vendedor residente.
Este es el punto que la mayoría de las lecturas de la ley pasó por alto, y es el más relevante para quien heredó un departamento y hace años que no vive acá. El texto de la Ley 27.802 no dijo nada sobre residencia, y durante casi tres meses la interpretación corriente fue que el beneficio era sólo del vendedor residente. La reglamentación resolvió lo contrario. El Decreto 406/2026, publicado el 1 de junio, incorporó un artículo al reglamento de la ley que dice, textual:
«Las personas humanas y las sucesiones indivisas, residentes en el país o en el exterior, gozarán de la exención establecida en el segundo párrafo del inciso n) del artículo 26 de la ley…»
Ese segundo párrafo es justamente el de la venta de inmuebles. De modo que la persona humana o la sucesión indivisa que vende desde afuera un inmueble comprendido en el artículo 99 —los adquiridos desde el 1/1/2018— también quedó exenta para las operaciones perfeccionadas desde el 1 de enero de 2026. Para una familia que reparte una sucesión con herederos en el exterior, la diferencia entre el encuadre viejo y el nuevo es de decenas de miles de dólares.
La exención es de personas humanas y sucesiones indivisas, no del extranjero como categoría. Las sociedades del exterior quedaron afuera: siguen bajo el régimen general de beneficiario del exterior, que en la práctica equivale a alrededor del 17,5% efectivo sobre el precio (presunción del 50% de ganancia gravada al 35%), o ganancia real al 35% si la documentan. Ahí el escribano sigue actuando como agente de retención y el trámite del certificado ante ARCA sigue condicionando el calendario de la escritura.
Y queda una zona sin despejar que conviene no dar por resuelta: el no residente que vende un inmueble adquirido antes del 1/1/2018 no cae dentro del artículo 99, así que la exención no lo alcanza por esa vía, y el ITI —que era el impuesto que le correspondía— ya no existe. Es un caso a confirmar con el escribano interviniente antes de comprometer un número, no a suponer.
Con Ganancias y el ITI fuera de escena, lo que define tu neto son Sellos (tu parte), la comisión acordada y los gastos de cierre. El cuadro cambia según vendas tu vivienda o un segundo inmueble.
| Concepto | Tu vivienda (casa-habitación) | Segundo inmueble / inversión |
|---|---|---|
| Ganancias / cedular 15% | Exento | Exento — la novedad 2026 |
| ITI | — (derogado) | — (derogado) |
| Sellos CABA (tu mitad) | ≈ 1,35% del precio — la exención por vivienda única la reúne el comprador (única, familiar, de ocupación permanente), no vos | ≈ 1,35% del precio (mitad del 2,7%) |
| Comisión | La que acuerdes con el corredor | La que acuerdes con el corredor |
| Gastos de escritura | Menores (los honorarios del escribano los suele tomar el comprador) | Menores (íd.) |
| Lo que te llevás | Precio − tu mitad de Sellos − comisión | Precio − tu mitad de Sellos − comisión |
Ejemplo ilustrativo, no una liquidación. Sellos CABA 2026 (Ley Tarifaria 6927): 2,7% hasta $226.100.000 y 3,5% sobre el excedente, repartido por uso 50/50. La exención por vivienda única, familiar y de ocupación permanente la reúne el adquirente —depende de su situación y del valor por el que compra—, de modo que el vendedor no debe descontarla de su neto sin confirmarla. Los valores exactos y tu encuadre se confirman con el escribano y el contador.
El caso que más cambió no es el de la casa: esa venta ya estaba exenta de Ganancias. El verdadero beneficiado es el que vende un segundo inmueble o una inversión comprada desde 2018. Sobre una plusvalía de, digamos, USD 60.000, el cedular del 15% se llevaba unos USD 9.000 que en 2026 quedan íntegros en manos del vendedor persona humana no habitualista. Ese es el dinero que la Ley 27.802 —reglamentada por el Decreto 406/2026— devolvió a la mesa.
Más allá del ahorro directo, el cambio tiene un efecto de mercado que conviene leer. Mientras el cedular del 15% gravaba la ganancia, declarar el precio real de venta tenía un costo fiscal inmediato. Con la exención, ese costo desaparece para el vendedor persona humana: cae el incentivo a subdeclarar. Operaciones más transparentes, valuaciones más cercanas al precio efectivo y menos tensión en la negociación por el «cuánto figura en escritura».
Es, además, un estímulo a la oferta. El propietario que postergaba vender para no comerse el impuesto a la ganancia ya no tiene esa fricción. En un mercado que viene recomponiendo volumen de escrituración, un costo menos para el vendedor es un argumento más para listar.
Primera conversación con tu contador, no con la inmobiliaria: confirmar que tu caso encuadra como persona humana no habitualista —el punto sensible, porque la habitualidad no está del todo definida, aun después del Decreto 406/2026 que reglamentó la exención—. No asumas la exención como automática sin ese chequeo.
Preguntá temprano cómo encuadra tu comprador para Sellos. Son tres condiciones y las tiene que reunir él: que la compre para vivienda única —no puede ser titular de otra—, que sea familiar y de ocupación permanente —no una inversión para alquilar ni una segunda casa— y que el monto no supere el tope de la Ley Tarifaria. Si compra para renta, o ya tiene otra propiedad, la exención no existe en esa operación. Y presupuestá el neto real con tu mitad de Sellos, la comisión y los gastos de escritura ya descontados — ahora que el impuesto a la ganancia no está, esos son los costos que definen lo que te llevás.
El beneficio no aplica: la sociedad local sigue bajo Ganancias de tercera categoría y la sociedad del exterior bajo el régimen de beneficiario del exterior, con retención del escribano. Si en cambio quien vende es una persona humana que vive afuera, la exención sí la alcanza —por el Decreto 406/2026—, pero el encuadre previo no es opcional: define el precio neto y, con él, la negociación.