Sobre las 31 hectáreas del viejo Tiro Federal, entre Libertador, Udaondo, Lugones y Crisólogo Larralde, se está levantando la mayor operación urbana que haya visto Buenos Aires desde Puerto Madero. No es un barrio cerrado. No es un shopping con vivienda arriba. Es —todavía en curso— un intento de coser una pieza de treinta hectáreas al tejido de Núñez, y de paso redefinir los valores del m² en todo el corredor norte de la Ciudad.
Durante más de un siglo, entre 1891 y la década pasada, el predio del Tiro Federal Argentino funcionó como un enclave prácticamente impermeable dentro de Núñez. Muros perimetrales, canchas, pabellones militares y un polígono que a esa altura estaba en desuso: treinta y una hectáreas que interrumpían la trama, aislaban al barrio de la ribera y le daban la espalda al Río de la Plata. Un vacío funcional en pleno corazón del corredor más caro de la Ciudad.
En 2018, una doble operación legal destrabó la urbanización. A nivel nacional, un decreto del Poder Ejecutivo autorizó a la Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE) a vender el predio por subasta pública. En la Legislatura porteña, una ley específica rezonificó el suelo y creó el Distrito U68 — Parque de la Innovación dentro del Código Urbanístico, con indicadores propios, cargas urbanísticas y un convenio marco que fijó el piso no negociable: cerca del 50% del suelo destinado a espacio público.
La operación monetizó el suelo vía subasta y el plusvalor urbano quedó capturado en el precio del lote, no en cesiones proporcionales por edificio. Una diferencia no menor frente a Puerto Madero.
El plan maestro organiza el predio en alrededor de doce macromanzanas edificables dispuestas a ambos lados de un parque público central que atraviesa el predio de punta a punta. La superficie edificable total ronda los 650.000–720.000 m² —las cifras varían según la fuente— repartidos entre residencial de alta gama, oficinas corporativas, equipamiento educativo, hotelería, comercio en planta baja y espacios culturales. Es, por diseño, un distrito de usos mixtos: no un barrio dormitorio ni un parque empresarial, sino una pieza híbrida.
La novedad respecto de operaciones anteriores de CABA no es solo la escala. Es el criterio. El plan abre el damero: prolonga calles que hoy mueren contra el muro del ex Tiro, devuelve continuidad visual y peatonal entre Udaondo, Libertador, Crisólogo Larralde y Lugones, y proyecta bicisendas, arbolado nativo y plazas temáticas dentro del parque público. En un barrio que está por debajo del estándar OMS de 10 m² de verde por habitante, incorporar quince hectáreas abiertas no es un gesto estético: es un dato urbano.
El componente que todavía debe consolidarse es el que le da nombre al proyecto. La vocación de polo de innovación —campus universitarios, sedes corporativas de economía del conocimiento, hub de biotecnología— avanza de modo desigual. Ya operan en el predio universidades como UBA, UTN, ITBA y UTDT, y empresas como Mirgor, Grupo Petersen, Sancor Seguros y Banco Industrial instalaron oficinas. Pero el grueso del metraje vendido y en obra es hoy residencial premium. La tensión entre la marca "innovación" y la realidad —vivienda de alta gama con algo de oficinas— es uno de los puntos más debatidos del proyecto.
El parque no es un único emprendimiento sino un archipiélago. Cada lote tiene su propio fideicomiso, su propio estudio de arquitectura y su propia curva comercial. Este es el estado del pipeline al cierre de abril de 2026.
En paralelo hay pipeline relevante por lanzarse: nuevos residenciales sobre lotes remanentes y la materialización progresiva del master block de BIG. El seguimiento fino del parque para los próximos dieciocho meses se juega ahí.
Un proyecto de esta escala no es neutro para el barrio que lo recibe. El parque incorpora quince hectáreas de verde público abierto —un déficit histórico de la zona— y prolonga calles que hasta ayer morían contra un muro. En infraestructura dura, se ejecutaron obras hidráulicas vinculadas al Plan del Arroyo Medrano/Vega, refuerzos cloacales y pluviales, una ampliación significativa de la red de media tensión y despliegue greenfield de fibra y gas. Sobre transporte, el proyecto se apoya en el ramal Tigre del Mitre (estación Rivadavia), el Metrobús Cantilo proyectado sobre Lugones y las líneas 15, 29, 42 y 130.
Las críticas tampoco son menores y conviene nombrarlas sin eufemismos. El Observatorio del Derecho a la Ciudad, asambleas vecinales y ONGs urbanas cuestionaron la ausencia de audiencia pública vinculante, el tratamiento de la plusvalía y el impacto de tránsito que la nueva densidad descarga sobre Libertador y Udaondo —avenidas que ya operaban al límite—. Hubo amparos ambientales que no prosperaron en instancias definitivas pero retrasaron obras. La aprobación legislativa se dio con quórum ajustado. El proyecto no se construye en silencio, y eso conviene tenerlo en cuenta a la hora de leer su impacto.
Donde el plan deja deuda es en la conexión con la ribera. La traza de Cantilo/Lugones y el ferrocarril siguen operando como barreras. Los cruces peatonales hacia la Costanera Norte son insuficientes. Es un déficit que el parque hereda más que genera, pero que no resuelve del todo.
Comparado con referentes, el parque aprendió de errores ajenos: más espacio público relativo que Puerto Madero, modelo abierto —no enrejado tipo Distrito Arcos—, usos mixtos desde el día uno y no capa sobre capa como en ensayos más viejos. El costo es el otro: una operación sobre suelo público que dejó abierta la discusión sobre si se priorizó la renta fiscal de corto plazo o el interés urbano de largo.
Desde el punto de vista del mercado, el parque es —lisa y llanamente— el principal evento de reajuste de valores que tuvo el corredor norte de CABA en el último ciclo. Los números lo dicen más claro que cualquier adjetivo.
Traducido: el premium del parque sobre Núñez tradicional ronda el 95–120%, y el 55–75% sobre Núñez a estrenar. En la franja alta, el parque ya compite mano a mano con Puerto Madero prime y con Al Río de Vicente López, y supera cómodamente a Palermo y Belgrano en ticket. La diferencia con Puerto Madero no está tanto en el precio como en el producto: acá hay parque público abierto, componente educativo-corporativo y una narrativa de "innovación" que el Madero original nunca buscó.
El mix de comprador, según relevamientos del sector, se reparte aproximadamente en 55% inversor local (renta + resguardo de valor), 30% usuario final premium que hace upgrade desde Belgrano o Núñez tradicional, 10–12% extranjero regional (uruguayos, brasileños, colombianos) y un remanente de fondos y operaciones multi-unidad. El catalizador decisivo del salto 2024–2025 fue el régimen de blanqueo: entre septiembre de 2024 y marzo de 2025 se canalizaron más de USD 1.200 millones hacia desarrollos premium de CABA, y el parque captó una porción relevante. Eso explica, más que cualquier otra variable, por qué los pozos treparon 15–20% en ese período mientras el resto del mercado se movía apenas.
Las torres lanzadas en 2024 alcanzaron entre 70% y 85% de venta en 12 a 18 meses, muy por encima del promedio CABA premium de 38–45 meses. Para el comprador de pozo temprano, la valorización entrega-contra-inicio corre entre 30% y 55% en USD según torre y ventana de ingreso. En renta permanente, el parque se estima en 4,2–4,8% bruto anual en dólares, por encima del 3,8% promedio CABA premium. El temporario no es la vocación de la zona —Núñez no es plaza turística— pero hay un nicho de corporate housing (ejecutivos y académicos del propio polo) que sostiene rendimientos mayores en unidades chicas.
El contagio hacia el barrio consolidado fue medible. Entre 2023 y 2026, Núñez tradicional se valorizó entre 15% y 22% en USD —bastante arriba del +8–10% promedio de CABA—. Saavedra y Núñez Bajo capturaron un derrame más moderado, de 9% a 14% en USD. Se cuentan más de 25 emprendimientos nuevos lanzados en Núñez, Saavedra y Belgrano R entre 2023 y 2026 que citan explícitamente al parque como driver de demanda. Los alquileres en pesos, ya derogada la Ley de Alquileres, subieron cerca de 12% real en igual período; en USD se mantuvieron estables en torno a 8–9 USD/m²/mes.
El principal riesgo de corto plazo no es estructural sino de timing: una ventana potencial de sobreoferta premium en 2027–2028.
Con más de 300.000 m² premium en obra simultánea entre Núñez, Belgrano y Vicente López, el principal riesgo es la ventana 2027–2028, sobre todo en tipologías chicas. No es un problema estructural —la demanda regional y de upgrade local sigue sólida— pero sí exige criterio al elegir torre, ubicación dentro del parque y momento de salida. La macro argentina, el tipo de cambio y la lenta recuperación del crédito hipotecario (hoy por debajo del 15% de las operaciones premium en la zona) son los otros vectores a monitorear.
El Parque de la Innovación no es —al menos por ahora— un hub tecnológico como Cambridge o Palo Alto. Es, en la lectura más honesta, una operación inmobiliaria de gran escala con una narrativa de innovación que el producto todavía está alcanzando. Y eso no es poco. Para el mercado, el parque ya cumplió su función central: puso a Núñez a competir en la banda alta del AMBA, arrastró al barrio existente en su valorización y ordenó el corredor norte como la nueva frontera premium de la Ciudad.
Para el inversor, la pregunta ya no es si Núñez estaba bien posicionada: estaba. La pregunta es dónde se captura mejor el margen. En el parque, comprando pozo temprano de desarrolladoras con músculo y entrega corta. En Núñez tradicional, comprando el activo que todavía no se repriceó del todo y que va a ser arrastrado por contagio. O en Saavedra, donde el derrame recién empieza. Cada una de esas tres jugadas tiene una lógica, un plazo y un perfil de riesgo distinto.
Para el usuario final, la pregunta es otra: qué barrio se quiere habitar cuando el parque esté terminado. El resultado previsto, combinando las treinta y una hectáreas rezonificadas con el Núñez preexistente, es una zona más densa pero también más verde, mejor conectada y con una oferta de servicios que hoy no tiene. Si el plan se cumple —y ese si no es trivial—, Núñez va a terminar esta década pareciéndose menos a lo que fue y más a una versión propia, bien argentina, de ese modelo europeo de mezcla: vivienda, oficinas, universidad, parque, cultura, servicios, todo a pie de calle.
El parque es, en definitiva, una apuesta. Está bien diseñada, tiene respaldo financiero y va a terminar construyéndose. Pero cómo se resuelven las deudas pendientes —la conexión con el río, la materialización del componente de innovación, el manejo del tránsito— va a decidir si dentro de diez años hablamos del nuevo Puerto Madero o del primer distrito urbano del siglo XXI en Buenos Aires. Son cosas distintas.