El paisaje regulatorio para extranjeros que compran o venden inmuebles en Argentina cambió en bloque entre julio de 2024 y marzo de 2026. Cuatro hechos lo resumen.
Lo que un extranjero comprador o vendedor tenía que tramitar hace dos años versus lo que tiene que tramitar hoy.
| Trámite o impuesto | Hasta 2024 | Desde 2026 |
|---|---|---|
| ITI — Impuesto Transferencia de Inmuebles | Retención 1,5% sobre el precio para personas humanas | Derogado (Ley 27.743, jul. 2024) |
| COTI — Código de Oferta de Transferencia | Obligatorio para ofertar inmuebles sobre cierto umbral | Eliminado (RG ARCA 5697/2025, may. 2025) |
| CDI — Clave de Identificación | Trámite separado para personas sin CUIT/CUIL | Reemplazada por CUIT unificada (RG ARCA 5803/2025, vig. 2/3/2026) |
| Certificado retención ITI (vendedor del exterior) | Trámite específico ante AFIP | Sin efecto (junto con la derogación del ITI) |
| Certificado retención Ganancias (vendedor del exterior) | RG 2139 — vigente | RG 2139 — sigue vigente, mínimo 20 días corridos antes de escritura |
| Cedular 15% sobre ganancia | Personas humanas, inmueble adquirido post-2018 | Personas humanas, inmueble adquirido post-2018 (sin cambios) |
| Reporte UIF compraventa | 200 SMVM (umbral previo) | 750 SMVM (≈ $272M ARS) — Res. UIF 78/2025 (jun. 2025) |
SMVM: Salario Mínimo Vital y Móvil. Valor mayo 2026: $363.000 (Res. CNEPSMVM 9/2025; senda nov. 2025–ago. 2026).
El extranjero —persona humana, residente o no residente— que decide comprar un inmueble en Argentina enfrenta hoy un proceso más liviano que hace dos años, pero con tres exigencias que no se pueden subestimar.
Hasta marzo de 2026, los extranjeros tramitaban una Clave de Identificación (CDI) ante AFIP para poder figurar en escritura. Desde la RG ARCA 5803/2025 (vigente 2 de marzo de 2026), la CDI fue eliminada y el universo de identificadores se unificó: todos tramitan CUIT. Las CDI emitidas con anterioridad mantienen validez y migran automáticamente a CUIT cuando el contribuyente modifica cualquier dato.
Para no residentes el trámite se hace por Presentaciones Digitales en el portal de ARCA, adjuntando pasaporte y, si está en el país, certificado de residencia migratoria. Puede gestionarlo el interesado en persona o un representante con domicilio en Argentina mediante poder especial apostillado y traducido por traductor público nacional matriculado.
Toda compraventa que supere los 750 SMVM —aproximadamente $272 millones ARS al Salario Mínimo Vital y Móvil de mayo 2026— activa el reporte al Registro de la Propiedad Inmueble en el régimen UIF (Res. UIF 78/2025). Más allá del umbral cuantitativo, las inmobiliarias y los escribanos somos sujetos obligados y aplicamos siempre el procedimiento de identificación de partes, declaración jurada de origen de fondos con respaldo documental y, si corresponde, reporte de operación sospechosa.
El extranjero tiene que llegar a la operación con una historia de origen de fondos clara y documentada: extractos bancarios, escrituras de venta previas, herencia, contratos laborales, según el caso. Esto no es burocracia decorativa — sin esto no hay escritura.
Si el comprador trae el dinero al país, opera con dólares en una cuenta argentina. Si los fondos están afuera y prefiere mantenerlos afuera —especialmente cuando el vendedor también es extranjero—, la operación puede hacerse íntegramente offshore-to-offshore: transferencia internacional (SWIFT) entre la cuenta del comprador en el exterior y la cuenta del vendedor en el exterior, sin tocar el sistema financiero argentino.
Esa modalidad es perfectamente válida pero exige tres precauciones:
Acá está la novedad menos comentada: aunque el ITI haya sido derogado, el extranjero que vende un inmueble en Argentina sigue tributando. Lo hace por el régimen general de Impuesto a las Ganancias para beneficiarios del exterior, regulado por la RG 2139. El comprador residente —o el escribano interviniente— actúa como agente de retención.
El vendedor no residente puede optar entre dos esquemas:
Para personas humanas que adquirieron el inmueble a partir del 1/1/2018, existe una tercera opción más favorable: el impuesto cedular del 15% sobre la ganancia real (Ley 27.430). Para sociedades del exterior esa opción no aplica — sólo el régimen general de presunción o ganancia neta al 35%.
Para que se vea concreto. Un departamento que se vende en USD 200.000, adquirido por la misma persona en USD 170.000 hace siete años, con USD 5.000 de gastos documentados:
Opción A — Presunción 17,5%: retención de USD 35.000.
Opción B — Ganancia real al 35%: ganancia neta USD 25.000 × 35% = retención de USD 8.750.
Opción C — Cedular 15% (sólo persona humana post-2018): ganancia neta USD 25.000 × 15% = retención de USD 3.750.
La conclusión es clara: el contador del vendedor tiene que hacer el cálculo comparativo antes de firmar la reserva. No es un detalle administrativo — define el precio neto que el vendedor se lleva, y por lo tanto afecta la negociación.
Cualquiera sea el régimen elegido, el vendedor extranjero debe obtener un certificado de retención emitido por ARCA. La normativa exige solicitarlo con mínimo 20 días corridos antes de la celebración del acto. En la práctica el trámite suele tomar 25–35 días por validaciones. Sin este certificado, el escribano no puede aplicar correctamente la retención y la operación se cae o se pospone.
Esto es lo que define el plazo realista entre reserva y escritura: nunca menos de 45 días para operaciones de extranjeros, y 60 si hay sociedades del exterior involucradas.
El ITI desapareció. Las Ganancias quedaron. Esa diferencia es lo que separa una operación bien planificada de una que se atasca a último momento.
Si la operación involucra a una sociedad constituida en el extranjero —ya sea como compradora o vendedora— cambia el nivel de complejidad. Cuatro puntos resumen lo distintivo:
Una operación con sociedad extranjera bien parada se resuelve en 60–90 días. Una con sociedad mal inscripta o con poder defectuoso se cae o demora medio año. El primer chequeo siempre es la inscripción IGJ — antes de cualquier negociación de precio.
En agregado, el régimen 2026 es más simple que cualquiera que haya regido en los últimos diez años para operaciones inmobiliarias con extranjeros. Tres impuestos derogados, un trámite reemplazado por uno más liviano, pagos al exterior viables sin tocar el sistema financiero local. Para el comprador del exterior que viene a invertir, la fricción burocrática se redujo. Para el vendedor del exterior que necesita salir, el camino existe y está definido.
El contrapeso es la UIF. La Argentina endureció en los últimos dos años los requisitos de identificación de beneficiario final, origen de fondos, due diligence reforzada para clientes de mayor riesgo y umbrales de reporte. Esto no es un capricho local — sigue las recomendaciones del GAFI y los compromisos internacionales del país. La operación se puede hacer; lo que cambió es que la documentación exigida ya no se completa con una declaración escrita en una tarde.
El otro punto crítico es el perfil técnico de los profesionales involucrados. Un escribano que nunca tramitó un certificado de retención de Ganancias para beneficiario del exterior, o que nunca validó una apostilla por el sistema e-APP de La Haya, o que no sabe pedir un informe de IGJ por art. 123 — va a improvisar. Y la improvisación en operaciones de extranjeros se traduce en demoras de meses o en escrituras con vicios.
Asegurate de que tu corredor y tu escribano hayan trabajado específicamente con vendedores del exterior. Pedí ver los chequeos: validación de la apostilla, consulta a IGJ, estudio de títulos reforzado, calendario cruzado con el certificado de retención de ARCA. Si la respuesta es "lo veo cuando llegue", buscá otro equipo.
Tu primera reunión no es con la inmobiliaria — es con tu contador. Determinar el régimen impositivo más favorable (presunción / ganancia real / cedular si aplica) y arrancar el trámite del certificado de retención el mismo día que se firma la reserva, no después. Esos 20 días corridos de antelación que pide ARCA son piso, no techo.
Empezá por verificar la inscripción en IGJ. Si la sociedad no estaba inscripta cuando adquirió el inmueble, no es un detalle: es regularización obligatoria que se mide en meses. Tener identificado al beneficiario final con documentación lista, antes de cualquier conversación de precio.