Todo lo que se consigue en un minuto —el valuador del portal, el promedio del barrio, la valuación fiscal— está construido sobre avisos o sobre fórmulas impositivas. Ninguno vio tu unidad ni sabe a cuánto cerró la del piso de arriba. Sirven de contexto; el precio de salida se arma con operaciones.
No hace falta que lo diga un corredor: está escrito en los términos y condiciones del valuador de uno de los portales más usados del país. El valor que devuelve surge de "promediar valores aportados por los propios anunciantes", y el texto aclara que "no representa el valor venal ni comercial del inmueble en plaza" y que "carece de fuerza vinculante".
Es honesto y es exacto: promedia lo que otros piden por departamentos parecidos en la zona. No sabe si esos avisos siguen vivos, si son del mismo desarrollador repetido, si llevan un año publicados sin moverse ni a cuánto cerró la unidad de al lado. Tampoco sabe si tu departamento tiene luz de mañana, contrafrente, expensas altas o un baño reciclado.
Un aviso es un precio pedido, no una prueba de valor. Un promedio de avisos es un promedio de precios pedidos.
En Argentina no existe una estadística pública de precios de cierre por metro cuadrado. Lo oficial que hay sobre operaciones cerradas no trae superficie, y lo oficial que trae metro cuadrado mide avisos.
| Fuente | Qué mide | Para qué sirve | Para qué no |
|---|---|---|---|
| Tasador online de un portal | Promedia avisos publicados por otros anunciantes | Una primera referencia gratis, en un minuto | Fijar el precio de salida: lo aclara su propio contrato |
| Aviso publicado | Lo que un vendedor pide hoy | Ver contra qué competís | Probar cuánto vale: es un precio pedido |
| Estadística oficial de la Ciudad (IDECBA) | El m² de los avisos: precio de oferta dividido la superficie informada | Contexto del barrio y de la tipología | Saber a cuánto cierran las operaciones |
| Colegio de Escribanos | Operaciones cerradas: cantidad y monto medio por escritura | El pulso real del mercado, mes a mes | El valor del m² de tu unidad: no publica superficies |
| Valuación fiscal y VIR | Una presunción fiscal masiva, que admite prueba en contrario | Calcular el impuesto de Sellos | Poner precio: no es una tasación de tu propiedad |
| Cierres y reservas propias | Lo que efectivamente se pagó, con fecha | Anclar el valor en operaciones reales | — |
Estadística oficial de la Ciudad: IDECBA, Dinámica del mercado de venta de departamentos, 2º trimestre de 2026 — el precio del m² surge del "cociente entre el precio de oferta publicado y la superficie cubierta informada". Escrituras: Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, agosto de 2026 (6.055 escrituras, monto medio por escritura $181.422.612). VIR: Código Fiscal de la Ciudad y resoluciones de AGIP.
Son cuatro departamentos que vendimos entre mayo y septiembre de 2026, comparando el precio con el que salieron a la venta contra el precio al que efectivamente cerraron. No es una estadística de mercado: son cuatro operaciones, y alcanzan para ver el patrón.
| Unidad | Días hasta la reserva | De lista a cierre | Lectura |
|---|---|---|---|
| 3 ambientes | 12 días | −0,8% | Salió con el precio correcto |
| 2 ambientes | 131 días | −4,4% | Ajuste dentro de la banda normal |
| 4 ambientes | 141 días | −6,7% | Ajuste dentro de la banda normal |
| 4 ambientes | 245 días | −11,3% | Salió caro: más tiempo y más descuento |
Operaciones propias cerradas entre mayo y septiembre de 2026, sin identificar las unidades. El descuento se mide sobre el precio de lista vigente al momento de la reserva.
El patrón se lee solo: el precio alto no se sostiene, se descuenta. La unidad que salió bien tasada se reservó en doce días, con una diferencia mínima. La que salió cara estuvo ocho meses publicada y terminó cerrando once puntos abajo. Es la misma plata, pero con ocho meses de expensas, impuestos y llamados de menos.
Y hay un costo que no aparece en la tabla: un aviso que lleva meses publicado se quema. El comprador informado mira el historial, ve que el precio bajó dos veces y negocia distinto, porque sabe que está frente a alguien que ya se cansó.
Primero el gemelo: la misma unidad en otro piso, vendida, reservada o publicada. Después el mismo edificio, que es donde está tu competencia real. Después la microzona, a menos de 500 metros, con los reservados y los cierres que conocemos. Recién al final la mediana del barrio, que da contexto y volumen pero mezcla edificios muy distintos. Empezar por el promedio del barrio es empezar por el dato más flojo.
Un metro de balcón no vale lo mismo que un metro de living. Antes de comparar, la propiedad y sus testigos se llevan a superficie ponderada; si no, se comparan cosas distintas. Y los avisos que llevan más de 90 días publicados se miran aparte: no compiten igual que los que salieron esta semana, y mezclarlos empuja el precio para arriba.
Sobre la mediana de los comparables se aplican sólo los atributos propios de la unidad —la luz, el piso, el estado, las expensas, la antigüedad—, y sólo si esa mediana no los refleja ya. Castigar por "baño único" cuando casi todos los comparables tienen un baño es contar dos veces el mismo descuento.
El precio de salida tiene que contemplar cuánto se negocia en ese producto. En departamentos trabajamos con una banda del 5% al 6%; en casas, de alrededor del 10%, porque la oferta es más chica y cada unidad es única. Con la banda equivocada, la primera oferta se lee como un insulto y la operación se traba sola.
Nada de esto lo puede hacer un formulario. Todo esto se hace en una visita y con la escritura en la mano.
Usá el valuador del portal como lo que es: una referencia de arranque. Antes de publicar, conseguí operaciones: qué se reservó en tu edificio, a cuánto cerró el gemelo, qué se está pidiendo hoy a la vuelta. Y pedí una tasación con visita, que es sin cargo, para tener el número apoyado en comparables verificados y no en un promedio.
Mirá el historial del aviso antes de ofertar: cuántas veces bajó, cuánto lleva publicado. Más de un cuarto de los avisos vigentes son retasaciones, y el tiempo medio de publicación está en alza. Un departamento que lleva meses en el mercado casi siempre tiene margen; uno que salió esta semana bien tasado, mucho menos.
Treinta días sin consultas no es mala suerte, es precio. Antes de bajar, revisá la portada del aviso: si se muestra pero no se abre, el problema es la foto, no el número. Recién con la tarjeta resuelta, la falta de consultas se lee como señal de precio.
Como primera referencia, sí. Para fijar el precio de salida, no: los términos y condiciones del valuador de uno de los portales más usados del país aclaran que el número surge de "promediar valores aportados por los propios anunciantes" y que "no representa el valor venal ni comercial del inmueble en plaza". Promedia lo que otros piden, y no conoce tu unidad.
Porque son herramientas impositivas. El valor inmobiliario de referencia es una presunción fiscal calculada de forma masiva que AGIP usa como piso para liquidar el impuesto de Sellos, y admite prueba en contrario. Sirve para calcular el impuesto, no para saber a cuánto se vende tu departamento.
No de precios de cierre por metro cuadrado. La estadística de la Ciudad mide el metro cuadrado de los avisos publicados: su metodología dice que el precio surge del "cociente entre el precio de oferta publicado y la superficie cubierta informada". Y el Colegio de Escribanos publica operaciones cerradas, pero como monto medio por escritura, sin superficie.
El único dato oficial es el tiempo medio de publicación que mide la Ciudad: 298 días en el segundo trimestre de 2026, contra 263 a fines de 2025. Mide cuánto lleva publicado el conjunto de avisos, no cuánto tarda en venderse una unidad bien tasada: en nuestras propias ventas, la que salió con el precio correcto se reservó en 12 días.
Depende de con qué precio salgas y de la tipología. En departamentos trabajamos con una banda de negociación del 5% al 6% y en casas de alrededor del 10%, porque el comprador de casa sabe que no hay diez iguales enfrente. Si el precio de salida ignora esa banda, la primera oferta se lee como un insulto y la operación se traba.
La dirección y la unidad, la superficie según la escritura o el plano, las expensas y lo que sepas del estado y la orientación. La visita es lo que no se puede reemplazar: la luz, el piso, la vista y el estado no están en ningún aviso. La tasación para vender es sin cargo.