Cuánto vale, con qué precio conviene salir y cómo venderla. Recorremos la propiedad, relevamos la competencia real de la zona y te entregamos un informe que muestra el razonamiento, no sólo el resultado.
Recorremos la propiedad, leemos su escritura y salimos a mirar con atención todo lo que hoy se ofrece a su alrededor. Lo hacemos con las mismas preguntas que seguramente te estás haciendo: cuánto vale, con qué precio conviene salir y cuál es la mejor manera de venderla. El informe es la respuesta, ordenada en tres partes.
Qué tiene la propiedad, qué pasa en la zona y cuánto vale.
Con qué precio salir, cómo leer la respuesta del mercado y qué poner en valor.
Cómo la vamos a vender, cómo trabajamos y qué pasa de la reserva a la escritura.
Relevamos las propiedades en venta de la misma tipología, en un radio acotado y de antigüedad comparable, y revisamos cada aviso. Donde el aviso incluye cochera, la descontamos.
Un metro de balcón no vale lo mismo que un metro de living. La propiedad y toda su competencia se llevan a la misma medida antes de calcular el precio por metro.
Distinguimos los avisos nuevos de los que llevan más de 90 días publicados. No compiten igual, y mirarlos juntos lleva a salir con el precio equivocado.
Sobre la mediana de la zona aplicamos sólo lo propio de la propiedad: la luz, el piso, el estado, las expensas, la antigüedad. Son pocos y chicos a propósito, porque la muestra ya es comparable.
El resultado se contrasta con el índice del barrio, con la obra nueva cercana y con lo que se ofrece en la misma cuadra. Si los tres cuentan historias distintas, lo explicamos.
Valores ficticios, en USD por m² ponderado, para mostrar el formato. Los valores de un informe son de lista, no de cierre.
El valor técnico dice cuánto vale la propiedad. El precio de lista dice con qué número salimos a buscar comprador. La diferencia entre los dos es la estrategia, y se acuerda por escrito desde el inicio: así se evita el error más caro, que es quedarse arriba esperando y quemar las primeras semanas del aviso, que son las de mayor demanda.
A mayor sobreprecio, más tiempo publicado, y el comprador informado lo detecta enseguida. La diferencia entre el precio de lista y el valor técnico predice qué va a pasar con el aviso.
Fuente: Council of Residential Specialists, clase de Estrategia de Precios.
La ventana de oportunidad: si el aviso sale caro, se quema, y las rebajas posteriores ya no rinden igual.
El precio abre la puerta; la comercialización decide quién entra y en qué condiciones. Es nuestra especialidad, y la trabajamos en tres fases: producir el material que vende, llevarlo a los compradores correctos y sostener cada contacto hasta la firma.
Luz natural fiel, sin ventanas quemadas.
El comprador recorre la propiedad entera antes de pedir la visita.
Medidas y aberturas: la espacialidad se entiende antes de llegar.
Recorrido filmado para portales, landing y redes.
Ambientes amoblados digitalmente, siempre junto a la foto original.
Zonaprop, Argenprop, Clarín Inmuebles, Buscainmueble y Mercado Libre, con la portada elegida por datos.
Una página exclusiva de la propiedad en rapaport.ar.
Reels, posteos e historias en Instagram, y difusión directa.
Contacto directo y por email con quienes ya buscan en la zona.
Colegas que venden comparables la ofrecen a su cartera.
Cada visita, acompañada y con plano y ficha en mano.
Dudas, objeciones y opinión de precio, registradas después de cada visita.
Contacto semanal y, cada 30 días, un informe con las métricas.
De la reserva a la firma, coordinados con la escribanía.
Cada etapa tiene su métrica y su causa. Si el aviso se muestra pero no se abre, el problema es la portada, no el precio: cambiando sólo la foto de portada, la tasa de clic de ese aviso pasó del 2 % al 9,5 %, por encima del promedio de su zona, sin tocar un dólar. Recién con la tarjeta resuelta, la falta de consultas se lee como una señal de precio.
El plazo se calibra según el momento del mercado y la dificultad de cada propiedad, y siempre alcanza para leer las dos etapas del calendario de precios. Con menos plazo no hay estrategia, hay improvisación.
Se calculan sobre el precio efectivo de cierre y se cobran únicamente si la operación se concreta. Incluyen todo el plan de comercialización: la inversión en producción y difusión corre por nuestra cuenta.
Visitamos la propiedad y te entregamos el informe.
Con el precio de la etapa 1 y el calendario de ajuste acordados por escrito.
Fotografía, recorrido 3D, plano y video en una sola jornada.
Portales, landing, base de demanda e inmobiliarias aliadas, en la misma semana.
A los 30 días, con las métricas del aviso y la lectura del semáforo de precios.
Cinco instancias, cada una documentada por escrito. Te acompañamos en todas hasta la firma.
Es la oferta de compra por escrito que presenta el interesado, junto con el monto que entrega en concepto de reserva. Queda sujeta a tu aceptación.
Entre la reserva y su aceptación se negocian todas las variables, no sólo el precio. Si no hay acuerdo, al interesado se le devuelve el total de la reserva.
Suele ser entre el 5 % y el 10 % del precio. Una vez firmado, las condiciones ya no se cambian: quien se arrepiente pierde lo entregado.
Tras el refuerzo se puede ir directo a la escritura o firmar antes un boleto. La escribanía del comprador realiza el estudio de títulos.
El escribano instrumenta la venta ante ambas partes. Es el único documento que transmite el dominio de la propiedad.
El valor técnico es lo que vale la propiedad frente a la competencia real de su zona. El precio de lista es el número con el que salimos a buscar comprador: apenas por encima del valor técnico, dentro de la franja en la que llegan ofertas, y con un ajuste pactado por escrito si el mercado no responde.
Se compara con las propiedades en venta de la misma tipología, en un radio acotado y de antigüedad comparable, todas llevadas a superficie ponderada. Se separan los avisos nuevos de los que llevan más de 90 días publicados, se aplican pocos ajustes propios de la unidad (luz, piso, estado, expensas, antigüedad) y el resultado se contrasta con el índice del barrio, la obra nueva cercana y lo que se ofrece en la misma cuadra.
Da una referencia rápida, pero promedia avisos, que son precios pedidos y no valores de venta, y no conoce la unidad: la luz, el piso, el estado ni la competencia de la misma cuadra. Para decidir con qué precio salir hay que ver la propiedad y revisar cada testigo uno por uno.
El comprador informado lo detecta enseguida. Con un 20 % arriba no llama nadie; entre 11 y 19 % llaman pero no visitan; entre 6 y 10 % visitan pero no ofertan; con un 5 % o menos llegan ofertas. Y las primeras semanas del aviso son las de mayor demanda: si sale caro, se queman.
No. El informe es tuyo y no genera ningún compromiso. Si después decidís vender con nosotros, trabajamos con autorización en exclusiva y los honorarios se cobran sólo si la operación se concreta.
En la Ciudad de Buenos Aires y en Zona Norte de la provincia de Buenos Aires.