Informe del Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, publicado en junio de 2026.
La Ciudad apenas cedió 3,1% interanual; la Provincia se frenó 23%. La caída del crédito fue casi idéntica (−54%) en los dos distritos — pero la Provincia lo siente mucho más, porque su recuperación venía más apalancada en la hipoteca.
| Distrito | Compraventas | Var. i.a. | Hipotecas | Var. i.a. | Peso créd. |
|---|---|---|---|---|---|
| CABA | 5.435 | −3,1% | 587 | −54,8% | 10,8% |
| Provincia | 9.068 | −23% | 910 | −54% | 10,0% |
Variación i.a. = interanual (vs. mayo 2025). Peso del crédito = escrituras con hipoteca sobre el total de operaciones. Fuentes: Colegio de Escribanos de CABA y de la Provincia de Buenos Aires.
Mayo cerró con 9.068 compraventas en la Provincia de Buenos Aires — un 23% menos que las 11.790 de mayo de 2025 y un 9% menos que abril. Es un freno claro tras varios meses de recuperación. Y el motor de esa recuperación tenía nombre: el crédito hipotecario. Cuando el crédito se retira, la Provincia lo siente mucho más que la Ciudad.
Las hipotecas fueron 910 en mayo, un 54% menos que un año atrás y un 11% por debajo de abril. El crédito quedó en torno al 10% del total de operaciones, cuando hace doce meses rondaba el 17%. La caída es prácticamente la misma que en CABA — pero en la Provincia pesa más, porque buena parte del impulso de 2025 se había apoyado justamente en el comprador con hipoteca, especialmente en vivienda de primer acceso del Gran Buenos Aires.
"Los números de mayo muestran un hecho objetivo: la caída en la cantidad de hipotecas, una variable clave para el funcionamiento del mercado. La confianza del inversor es un factor decisivo para sostener la actividad."
Desde el Colegio apuntan a varios factores combinados: los bancos endurecieron tasas, condiciones y requisitos de calificación; se diluyó el envión inicial que había generado la reaparición del crédito; juega también la estacionalidad típica de los primeros meses del año; y el costo de construcción sigue alto (en torno a USD 1.300–1.400/m² en algunas zonas, más del doble que en 2022), lo que frena la obra nueva. El resultado es un mercado con precios estables y más oferta, pero con menos operaciones cerrándose.
La foto conjunta es nítida: el crédito hipotecario se enfrió en todo el AMBA por igual (−54%), pero el impacto sobre el volumen es muy distinto. CABA, un mercado históricamente de dólares en efectivo, casi no lo nota (−3,1%). La Provincia, donde el crédito había traccionado más fuerte la recuperación, retrocede un 23%. La diferencia no está en la demanda de vivienda: está en cuánto dependía cada distrito del banco.
Donde el crédito empujó la recuperación, su retirada se siente más. La Provincia no perdió compradores: perdió a los que necesitaban el banco para llegar.
Para el vendedor: en Provincia, todavía más que en Ciudad, el comprador que cierra hoy es el que paga al contado. El inmueble bien tasado, con papeles en orden y listo para escriturar, es el que se mueve. Sobreestimar al comprador hipotecario —que se redujo a la mitad— es la forma más rápida de que la propiedad quede parada.
Para el comprador con dólares: menos competencia de compradores financiados y más oferta en góndola es una buena combinación para negociar. Conviene mirar producto bien ubicado en los corredores consolidados del norte y oeste del Gran Buenos Aires, donde el valor se sostiene.
Para el comprador con crédito: es el más golpeado. Las líneas se endurecieron y la cuota califica a menos gente. Si el proyecto depende del banco, conviene tener la preaprobación firme antes de buscar y seguir de cerca las próximas rondas de tasas.
Para el inversor: precios estables, más oferta y un volumen que se ordena hacia el cash dibujan un mercado de oportunidades selectivas, no de remate. La clave es ubicación y liquidez de salida: producto que se pueda revender o alquilar rápido sin depender de que vuelva el crédito.